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Guide du crédit: ce que vous devez savoir

Suivez nos conseils pour tout savoir du crédit: les types d'emprunts, les assurances, les différents taux...

Bien emprunter, c'est emprunter le juste montant

Au-delà du "juste montant", votre équilibre budgétaire est en péril. Un emprunt trop lourd vous empêchera d'assumer les dépenses de la vie quotidienne (électricité, nourriture, assurances, nourriture, vêtements etc...). Sans oublier les impôts (impôt sur le revenu, taxe foncière, taxe d'habitation etc...).

Basez-vous sur le plan de financement qui déterminera:

  • la durée de votre futur crédit,
  • le taux d'intérêt,
  • un montant maximum d'échéance,
  • le montant maximum du capital que vous pourrez emprunter.

Tenez compte de vos ressources propres:

  • selon vos revenus (salaires, allocations, revenus locatifs...),
  • de votre apport personnel.

Etablir votre plan de financement

Matérialisez votre projet en collectant les informations du tableau ci-dessous. Ces informations vous seront utiles pour faire une demande de crédit. Elles permettront d'évaluer la recevabilité de votre projet.

Classement 2011 des assurances MRH par chiffre d'affaires (France)
DépensesRessources
Acquisition terrain Apport personnel
Frais viabilité terrain Prêt taux 0 %
Achat bien immobilier Prêt patronal 1 %
Construction Autres prêts bonifiés
Travaux Prêt épargne logement
Frais notaire Prêt principal
Total dépenses:.... Total ressources:...

Emprunter sur quelle durée?

Vous n'avez pas forcément le choix dans la durée du crédit. Souvent elle correspond à l'ajustement des échéances de prêts selon votre niveau d'endettement.

  • Point de vue financier: plus le prêt est long, plus vous paierez d'intérêts à la banque.
  • Point de vue budgétaire: plus la durée est longue, plus l'échéance de prêt sera faible...

Rapprochez la durée du crédit du coût du crédit. Le coût du crédit = [total de toutes vos échéances] - [capital emprunté] + [frais de dossiers de la banque] .

Exemple 1: Un couple emprunte un capital initial de 100000€, sur 20ans (soit 240mois). - Frais de dossier demandés par la banque: 500€. - échéance mensuelle remboursée par le couple: 680€. Le coût du crédit est de: 680€x240mois=163200€.
Plus les frais de dossiers de la banque: on obtient 163700€, capital initial inclus. Le coût total du crédit est de 63700€ sur 20ans. Exemple 2: Le même couple choisit une durée de 15 ans. Son échéance mensuelle passe à 790 €.
Le coût total du crédit est de 42700 €. Conclusion: pour un écart de durée de financement de 5 ans, ce couple réalise une économie sur le coût du crédit de 21000 €. Mais avec des échéances plus importantes.

Les types de prêt

Il existe plusieurs types de prêt immobilier. Souvent le prêt bancaire, appelé prêt principal, est associé à des prêts dits bonifiés.

  • Prêts bonifiés: leur taux dépend de critères particuliers, comme votre niveau d'imposition, l'accès au prêt à 1% par un employeur, ou encore détenir un Compte épargne Logement depuis plus de 18 mois, un Plan d'épargne Logement depuis plus de 4 ans, ou enfin exercer une profession disposant d'avantages particuliers.

Le prêt à taux zéro

Pour qui

Le prêt à taux 0% provient d'une volonté politique de l'état: permettre l'accession à la propriété pour les français à revenus modestes.

Dispositif

Ces prêts sont réservés à une première acquisition et si l'achat est pour une habitation principale.

La loi de finance de 2005 a modifié le dispositif du prêt à taux zéro: il n'y a plus de conditions de travaux. Par ailleurs le plafond de montant de prêt à taux zéro a été augmenté pour les familles avec enfants. Plus d'informations sur le prêt à taux zéro: Agence Nationale pour l'Information sur le Logement (ANIL).

Prêt Paris Logement 0

Pour qui

Mise en place depuis le 1er novembre 2006, cette aide est réservée à l'acquisition d'une résidence principale à Paris. Les conditions d'obtention du Prêt Paris Logement 0%, également appelé PPL0% ont été assouplies.

Dispositif

Il n'est accordé que par les organismes de prêt ayant signé une convention avec la Ville de Paris. Remboursable sur 15 ans, sans versement d'intérêts (taux 0), il peut compléter le financement pour l'achat d'un logement ancien ou neuf, avec ou sans travaux. Il est soumis à conditions d'accès. Enfin, le plafond a été augmenté: le montant accordé pour un PPL 0% est passé de 22000€ à 24200€ pour les célibataires et de 36000€ à 39600€ pour les ménages.

Le prêt 1% patronal

Pour qui

Tous les salariés travaillant dans une entreprise de au moins 10 salariés, et dans la limite des fonds disponibles. Les entreprises de 10 salatiés et plus sont tenues de consacrer 0,45% des salaires versés l'année précédente, pour le financement des logements de leurs employés. Elles peuvent aussi verser ces fonds à un organisme chargé de les gérer.

Il n'existe pas de règle générale d'attribution. Les contribuables utilisant le dispositif d'investissement Besson peuvent bénéficier d'un prêt 1% patronal, mais les organismes gérant le 1% ont le droit de désigner le locataire (salarié d'une entreprise adhérente).

Dispositif

Les fonds doivent être utilisés uniquement pour la résidence principale, sur les opérations suivantes:

  • achat d'un logement neuf,
  • achat d'un terrain à bâtir pour y construire une maison individuelle (condition: la construction doit intervenir dans les 4 ans),
  • construction d'une maison individuelle,
  • acquisition et amélioration d'un logement achevé depuis plus de 20 ans (et pour des travaux de mise en conformité avec les normes minimales d'habitabilité, à hauteur de 20% du prix de revient final de l'opération),
  • acquisition sans amélioration d'une résidence principale, à condition d'accéder pour la première fois à la propriété et d'avoir des revenus inférieurs à ceux fixés pour les prêts d'accession sociale ou bien d'être obligés de déménager pour des raisons professionnelles,
  • agrandissement (les travaux doivent aboutir à la création d'une surface minimale de 14 m2) d'un logement existant,
  • transformation en logement d'un local auparavant non affecté à l'habitation
  • amélioration d'un logement existant: amélioration du confort, économie d'énergie, aménagement des logements destinés aux personnes handicapées physiques, aménagement des logements destinés aux salariés travaillant la nuit...,
  • achat de son logement par le locataire-occupant, dans le cadre de son droit de préemption, sous certaines conditions,
  • prêt-relais, pour l'achat d'un nouveau logement, dans le cadre de la mobilité professionnelle,
  • refinancement d'un PAP ou d'un PC à annuités progressives ou d'un prêt complémentaire à ces prêts, s'ils ont été contractés avant le 31/1/85 ou si l'emprunteur bénéficie des dispositions d'aide aux accédants en difficulté,
  • acquisition d'un logement neuf ou ancien, sans condition de travaux, grâce à l'obtention d'un prêt PAS,
  • aménagement ou remise en état de logements anciens,
  • travaux d'emménagement pour les salariés obligés de déménager.

Où s'adresser?

Faire la demande à votre employeur, qui décide de l'octroi ou non du prêt. L'employeur peut refuser, notamment si l'entreprise a déjà utilisé les fonds disponibles ou si elle les a attribués en priorité à certains salariés. L'employeur propose un montant de prêt, puis transmet le dossier à l'organisme collecteur qui vérifie si le salarié remplit les conditions d'obtention.

à noter:le prêt 1% est conservé même lors d'un départ de l'entreprise.

Taux et Durée

Le taux varie selon qu'il est accordé par:

  • un organisme collectif: taux de 2% par an (hors assurances et garantie), sans aucun frais de dossier,
  • l'employeur: taux maximal de 3% par an (hors assurances, garantie et frais de dossier).

La durée est comprise entre 3 et 10ans. Si les deux conjoints travaillent, ils peuvent, chacun dans leur entreprise respective, bénéficier du 1% patronal à condition que le montant total des deux prêts ne dépasse pas le plafond fixé pour l'obtention d'un seul prêt.

Autres prêts bonifiés

Les prêts fonctionnaires:

Pour les fonctionnaires, c'est l'équivalent du prêt 1% logement du secteur privé. Toutefois il est moins intéressant. Son montant est fixé à 1220€ pour un studio et 3900€ pour un logement de 7 pièces en agglomération parisienne. Le taux est de 4% les trois premières années et 7% ensuite. Il est accordé pour une durée de de 10 à 15 ans. Pour les couples mariés depuis moins de 5 ans le montant est majoré de 42,31% jusqu'à 5500€. Renseignements auprès de votre interlocuteur principal dans votre établissement.

Les fonctionnaires qui recourent à un prêt conventionné ou à un PAS pour acheter leur résidence principale, peuvent aussi solliciter le prêt complémentaire fonctionnaire.
Toutefois le montant de l'acquisition est strictement encadré avec le prêt conventionné ou le PAS: le prêt fonctionnaire ne dépasse pas un plafond déterminé. Ce plafond varie selon le type de logement et sa localisation géographique. Le taux du prêt est d'environ 7%. Pour les fonctionnaires de l'état, il peut être réduit à 4% sur les 3 premières années. La durée varie de 10 à 15 ans et les échéances sont semestrielles. Il est exclusivement distribué par le Crédit Foncier de France.

Les prêts GDF ou EDF

  • Prêt GDF > financement des équipements au gaz naturel: De 4000€ à 6000€, avec des mensualités de 60 à 75€. Vous pouvez en bénéficiez pour l'achat ou la construction d'une maison individuelle située dans une zone desservie par GDF.
  • Prêt EDF > installation ou rénovation des systèmes de chauffage électrique:Ces prêts sont soumis à conditions d'acceptation. Cette aide permet de diminuer votre coût de crédit, mais sa courte durée peut peser sur votre plan de financement les premières années. Si vous faites construire, votre interlocuteur vous indiquera les démarches à suivre. Sinon renseignez-vous à votre agence EDF habituelle.

Les Prêts épargne Logement

Pour qui

Si vous détenez un Compte épargne Logement (CEL) ou un Plan d'épargne Logement (PEL), votre épargne vous rapporte des intérêts ainsi que des "droits au prêt". Ces droits peuvent être utilisés pour l'acquisition d'un bien immobilier (construction de résidence principale, investissement locatif...).

Vous pouvez utiliser un Prêt épargne Logement pour l'achat d'une résidence secondaire si vous n'avez pas utilisé de Prêt épargne Logement pour votre résidence principale. Leur durée varie entre 2 et 15 ans et peut financer jusqu'à 100% du projet immobilier, hors frais de notaire. Important: ces droits sont cessibles entre membres d'une même famille.

Dispositifs

  • En ouvrant un CEL: un livret CEL peut être ouvert avec 300€, sans aucune obligation de versements ultérieurs. Après 18 mois minimum, vous bénéficiez des droits à prêts d'un taux compris entre 2,50% et 4,75%. Avec un montant maximum de 23000€, ce prêt peut comprendre plusieurs tranches selon la date d'acquisition des droits.
  • En ouvrant un PEL: un PEL peut être ouvert avec 220€, avec obligation de versements mensuel de 45€ minimum. Le PEL doit être ouvert depuis 36mois minimum. à la clôture du PEL, vous disposez d'un droit à prêt pendant un an. Vous bénéficiez d'un taux compris entre 4,45% et 6,32% (fonction du taux de placement). Avec un montant maximum de 92000€.

Attention:Il n'est pas toujours intéressant d'avoir recours à un Prêt épargne Logement. Cela dépend du niveau des taux d'intérêts au moment où vous souhaitez réaliser votre projet immobilier. Par exemple, un PEL souscrit dans le milieu des années 90 peut vous donner droit à un Prêt épargne Logement autour de 6% alors que les taux des crédits immobiliers peuvent se situer en-dessous! Dans ce cas, mieux vaut utiliser le capital constitué sur votre épargne Logement comme un apport personnel classique (particulièrement pour le PEL).

Les Prêts Réglementaires PAS–PC

Pour qui

  • Construction et acquisition de logements neufs: pas de plafond de coût ni de surface.
  • Acquisition de logements anciens avec ou sans travaux: ils restent soumis à conditions de surface et d'habitabilité.
  • Travaux d'amélioration: économie énergie ou d'adaptation du logement aux besoins des personnes à mobilité réduite.

Particularité

Ces prêts peuvent soit venir en complément d'un autre prêt pour constituer un apport personnel, soit financer la totalité du prix de l'acquisition.

Principaux avantages

La relative faiblesse de leurs taux, généralement en-dessous du marché. Ils peuvent être cumulés avec d'autres prêts bonifiés constitutifs d'apport personnel. Ces prêts doivent généralement être remboursés sur une période de 5 à 25ans.

Le Prêt Relais

Pour qui

Vous avez besoin de vendre votre logement actuel pour en acquérir un plus cher. Le Prêt Relais permet de réaliser l'opération si vous n'avez encore vendu.

Dispositif

Spécificité:le prêt relais est en deux parties, partie Relais + partie Long Terme.

  • Partie Relais: elle représente 60 à 80% de la valeur du bien à vendre. En limitant à 80% au plus, la banque couvre le risque que vous n'obteniez pas de la vente de votre bien, le prix souhaité. Il vous sera demandé une estimation de votre bien immobilier, faite par notaire ou agent immobilier.
  • Partie Long Terme: elle représente la somme à ajouter à celle tirée de la vente de votre bien, pour arriver au prix de votre future acquisition.

Déroulement

L'emprunteur dispose de 12 à 24 mois pour vendre son bien. La somme acquise par la vente du bien sera utilisée pour un remboursement anticipé sur la partie relais de votre crédit, sans pénalité. La plupart des banques ne demandent pas de frais de dossier sur la partie Relais: elles se contentent de ceux perçus pour l'ouverture de la partie Long Terme. En cas de prise de garantie, une seule prise d'hypothèque suffit. Pour de très bons dossiers, certaines banques acceptent de ne pas prendre d'hypothèque, ce qui limite les coûts.

Exemple:
Un couple, propriétaire d'un appartement estimé à 200000€, souhaite acquérir un pavillon de 350000€. Un crédit a été souscrit pour l'appartement, sur lequel il reste 120000€ à rembourser. Le couple vend son appartement pour 200000€.
Il rembourse le solde de 120000€, il lui reste 80000€.
La banque aura mis en place un crédit relais:
> une partie Relais de 80000€, remboursable par anticipation à la vente de l'appartement,
> une partie Long Terme pour un emprunt additionnel de 270000€, remboursable sur 20 ans, selon les modalités d'un crédit immobilier classique...

Dans la période précédant la vente du bien initial, l'emprunteur ne paie en général que les intérêts de la partie Relais. Il est donc important, avant de se lancer, d'estimer le montant de la partie Relais et le temps nécessaire à la vente effective du bien initial.

Le Prêt In Fine

Pour qui

Intéresse particulièrement l'investisseur locatif.

Dispositif

  • Pendant la durée du Prêt In Fine, vous ne remboursez que les intérêts sur la totalité du capital emprunté.
  • à la fin du prêt, vous remboursez la totalité du capital emprunté en une seule et dernière échéance.

Avantage Fiscal

L'avantage du prêt in Fine est d'ordre fiscal... Sur un prêt classique (par amortissement), chaque échéance est constituée du paiement des intérêts sur la capital restant d? + une partie du capital restant dû (amortissement du capital). Pour un prêt in Fine, il n'y a pas d'amortissement du capital.

  • Conséquence: le montant des intérêts payés à chaque échéance est considérablement augmenté. Les intérêts sont en effet calculés sur la totalité du capital, à chaque échéance.
  • Avantage: vous pouvez déduire le montant de ces intérêts de vos revenus locatifs! Plus vous payez d'intérêts, plus vous déduisez et pouvez baissez votre imposition sur les revenus locatifs.

Solder le capital emprunté

En constituant dès le départ une épargne, avec des versements mensuels pendant toute la durée du crédit in Fine, sur un produit de placement associé et prévu à cet effet. Par exemple, un contrat d'assurance vie. Cette épargne est nantie en faveur de la banque, ce qui garantit en partie le prêt. L'établissement prêteur dispose ainsi d'un capital en cas de défaillance de votre part à l'issue du contrat de prêt. Ce nantissement est une «garantie réelle» (dans le jargon bancaire): elle assure à la banque que l'épargne sera bien destinée au remboursement du capital.

Les types de taux

Taux fixe ou taux variable?

Les prêts à taux fixe sont les plus connus: le montant des échéances est identique jusqu'à la fin du crédit. Pour les prêts à taux variable, les mensualités peuvent varier au fil de la vie du crédit. Ces prêts ont été victimes de leur succès dans les années 80 et sont déconsidérés à tort. Si certains emprunteurs se sont considérés désavantagés, de nombreux autres ont réalisé de belles économies à l'occasion des différentes phases de baisse des taux... Un prêt à taux variable peut être une bonne opération dans une phase de baisse des taux d'intérêts.

Prêt à taux fixe

Il s'agit d'un prêt dont le taux d'intérêt restera le même pendant toute la durée du crédit. Tout est connu et fixé dès la signature du contrat de prêt.

  • Principal avantage: aucune surprise sur les mensualités.
  • Principal inconvénient: justement, il est impossible de profiter d'une baisse éventuelle des taux d'intérêts. Seule possibilité: renégocier son crédit auprès de l'établissement prêteur ou d'un concurrent. Une banque n'accepte pas toujours de renégocier le taux d'un crédit à taux fixe.

Exemple:Votre banque vous prête 100000€. Elle "achète" cet argent à un taux de 4%, et vous le prête à 5%. Quelques années plus tard, les taux d'intérêts ont baissé: vous demandez à votre banque de renégocier le taux initial de votre crédit... S'il vous reste 90000€ à rembourser, le nouveau prêt serait donc de 90000€. Si votre banque accepte la renégociation, elle va "acheter" cet argent au prix du marché... si le taux d'intérêt est alors de 2,5%, votre banque vous le prêterait à 3,5%... alors qu'il lui en a coûté 4%. La banque serait donc perdante. De ce fait, la renégociation d'un prêt est réservée aux clients que l'établissement initialement prêteur souhaite vraiment conserver.

Prêt à taux fixe modulable

C'est un prêt à taux fixe, dont les échéances sont modulables: pendant toute la durée du prêt, vous pouvez augmenter ou diminuer le montant de vos mensualités selon vos rentrées d'argent. Ceci entraîne une variation de la durée de remboursement.

  • Si vous augmentez votre échéance, vous remboursez une part de capital plus importante:
    • vous diminuez la durée du crédit.
  • Si vous baissez votre échéance, vous rembourserez une part de capital moins importante:
    • vous allongez la durée du crédit.

Le contrat fixe le nombre maximal de changements possibles, et l'amplitude maximale des modulations (entre +/-10% par an et +/- 30% par an selon les établissements).

  • Avantage: vous gérer votre crédit en fonction de vos revenus. Avantage non négligeable: en diminuant la durée, vous diminuez le coût de votre emprunt.
  • Inconvénient: une majoration du taux d'intérêt de l'ordre de 0,1% par rapport à un prêt à taux fixe classique est possible.

Prêt à taux révisable

C'est un prêt dont le taux peut varier: les mensualités sont fixes sur des périodes définies à la signature du contrat, mais recalculées à l'issue de chaque période. Ces prêts permettent de bénéficier d'un taux initial bien inférieur au taux fixe. Ils peuvent vous permettre d'accéder à la propriété si votre capacité d'emprunt est limitée. Les taux révisables varient en fonction de l'évolution d'un indice, variable par définition (généralement l'Euribor 3 mois ou 1 an).

Les variations du taux ont une incidence sur les intérêts du prêt: elles peuvent augmenter vos mensualités et/ou allonger la durée du remboursement. Les établissements bancaires ont heureusement fixé des limites (tant à la hausse qu'à la baisse) aux variations de taux. Ces prêts sont appelés CAPE (prononcer «capé»). Ces "garde-fous" plafonnent une éventuelle majoration trop importante, pour sécuriser le crédit.

Exemple:Un couple emprunte 100000€ à taux révisable. La banque propose un prêt «CAPE 1» à 5%: le calcul des intérêts se fera en fonction du taux, dans la limite de 4% à 6%... On parle aussi de prêt «+1/-1».

  • Avantages:
    • faiblesse des échéances initiales par rapport aux échéances d'un prêt à taux fixe.
    • en règle générale, il n'y a pas de pénalités sur les remboursements par anticipation...(Ces pénalités s'élèvent en moyenne à 3% du capital restant: pour un capital de 100000€ à rembourser, cela représente tout de même 3000€).
  • Inconvénient:
    • en phase de hausse de taux, les mensualités peuvent littéralement «décoller», et la durée de remboursement peut s'allonger jusqu'à 5 ans...

Conclusion: quel taux choisir?

Le choix du type de prêt devra se faire:

  • en tenant compte des avantages et des inconvénients de chaque système,
  • en évaluant l'évolution possible de votre situation pendant la durée du financement.

Il n'existe pas de solution miracle: emprunter revient souvent à faire un pari sur l'évolution des taux à la hausse comme à la baisse.

Le T.E.G

T.E.G: Taux Effectif Global

C'est le coût total du prêt consenti à l'emprunteur, et exprimé en pourcentage annuel du montant de ce prêt. Le T.E.G est calculé à partir du taux nominal (=taux d'intérêt). Il prend en compte tous les frais payables par le client:

  • les frais de dossier,
  • les frais de constitution de garantie,
  • les commissions des intermédiaires qui ont permis l'obtention du prêt,
  • les frais fiscaux,
  • les frais d'assurance si sa souscription est obligatoire pour l'emprunteur.

L'apport personnel

Qu'est-ce que l'apport personnel?

C'est la part de fonds personnels que vous allez utiliser pour votre projet. Il peut être constitué par:

  • livrets bancaires,
  • épargne acquise sur tous contrats bancaires (PEL, Assurance Vie...),
  • plan d'épargne entreprise (vous en bénéficierez en net d'impôt compte tenu du motif du retrait),
  • dons familiaux, ou prêts familiaux (avec ou sans intérêts...),
  • la plus-value sur la revente d'un précédent logement.

Montant d'un apport personnel?

Plus votre apport personnel est conséquent, plus vous disposez d'un argument de négociation fort. Préparez votre projet à l'avance et constituez votre A.P le plus tôt possible (1 an minimum), même si vous n'avez pas encore de projet. Important:

  • l'apport personnel se prépare en se constituant très tôt,
  • les banques prêtent plus volontiers quand l'effort de prêt est réduit et que l'apport personnel est important (partage du risque entre la banque et l'emprunteur),
  • en moyenne un apport de 30% minimum influe considérablement le taux à la baisse.

Les garanties

Pourquoi

Prêteriez-vous à un inconnu de quoi acheter une maison sans prendre de garantie sur le remboursement qu'il vous promet? La banque est comme vous. Aucun établissement ne fait de prêt important sans garantie, notamment pour l'immobilier. Il existe différents types de garantie: leur coût varie considérablement. Vous pouvez réaliser des économies intéressantes selon votre projet.

La cautionsolidaire

Pour garantir sa créance, l'organisme prêteur accepte qu'une personne ou qu'une société spécialisée se porte caution. Ce type de garantie est généralement moins coûteux que la prise d'hypothèque: il n'est pas forcément signé devant notaire.

Dispositif

La personne (ou la société) qui se porte caution s'engage à payer à la place de la personne qui est cautionnée, en cas de défaillance de cette dernière dans le remboursement des échéances.

Attention:ce n'est pas un simple engagement moral, mais un acte qui peut être lourd de conséquences pour la situation personnelle de la caution.

La loi a prévu un certain nombre de formes pour l'acte de cautionnement, sous peine de nullité en cas de non-respect: il doit être écrit, contenir certaines mentions obligatoires écrites de la main de la caution, sa nature doit être clairement précisée (caution simple ou caution solidaire). En outre, un établissement de crédit ne pourra pas se prévaloir d'un engagement qui était manifestement disproportionné par rapport aux revenus ou au patrimoine de la caution au moment de la signature de l'acte.

La caution mutuelle

Dispositif

  • Certaines sociétés se sont spécialisées dans le cautionnement. En contrepartie d'une rémunération variant entre 2 et 3% du montant du prêt, la caution se substitue au débiteur en cas de défaillance de ce dernier.
  • Néanmoins, si elle est amenée à payer, la caution peut se retourner contre l'emprunteur et procéder à une saisie-exécution sur n'importe quel actif du débiteur.

Avantages

Le prêt cautionné est rapide à mettre en place et assure par la suite une meilleure protection de l'emprunteur.L'emprunteur doit verser à l'organisme de caution, dès le déblocage des fonds, une contribution proportionnelle au montant de son prêt, composée d'une contribution à un fonds mutuel de garantie (qui pourra lui être en partie reversée à la fin de son crédit si il n'y a eu aucun incident) ainsi qu'une commission définitivement acquise par l'organisme.

Le Privilège de Prêteur de Deniers

Dispositif

  • Seule la banque qui finance votre projet pourra s'en prévaloir.
  • Il doit faire l'objet d'un acte notarié et doit être inscrit à la conservation des hypothèques dans les deux mois qui suivent la vente.
  • Il prend rang à la date de la vente: c'est-à-dire que le privilège sera prioritaire sur toutes les garanties prises sur le bien.

Avantages

Le privilège de prêteur de deniers coûte moins cher que l'hypothèque conventionnelle: il est dispensé de taxe de publicité foncière (0,615% du montant du prêt). Sur un prêt de 50000€, cela représente une économie d'environ 307€.

Limite

Par contre, le privilège de prêteur de deniers ne pourra être pris que sur un bien existant: il n'est pas utilisable pour le financement d'une acquisition en état futur d'achèvement (V.E.F.A), par exemple, programme immobilier à construire...

L'hypothèque

Dispositif

  • Comme le privilège de prêteur de deniers, elle doit être établie par acte notarié. L'inscription s'effectue au bureau des hypothèques du lieu où se trouve le bien.
  • Contrairement au privilège de prêteur de deniers son rang prend effet non pas à la date de la vente, mais à celle de son inscription.
  • Plusieurs hypothèques peuvent être prises sur un même bien. Comme la date d'inscription détermine le rang des créanciers hypothécaires, le créancier a tout intérêt à faire inscrire sa créance le plus rapidement possible.
  • L'hypothèque conventionnelle fait l'objet d'une taxe de publicité foncière (0,615% du montant du prêt); c'est ce qui fait son coût élevé.

Remarques

  • Le prêt épargne logement, le prêt accession sociale, le prêt conventionné et le prêt à taux 0% sont dispensés de cette taxe.
  • C'est la garantie la plus fréquemment demandée. Elle peut être prise quel que soit le bien.
  • Si le bien est existant (ancien ou neuf achevé), il est préférable d'inscrire un privilège de prêteur de deniers pour des raisons de coût.

Supprimer une garantie hypothècaire ou le privilége de prêteur de deniers

Deux ans après l'extinction de la dette, l'inscription du privilège ou de l'hypothèque s'éteint d'elle-même.

Attention:En cas de revente avant ce délai, l'acquéreur demandera à ce que le vendeur procède à la mainlevée d'hypothèque. La banque peut en effet faire vendre le bien en cas d'impayé même si le propriétaire a changé. La radiation de l'hypothèque se fait auprès du conservateur des hypothèques par l'intermédiaire d'un notaire. Elle entraîne donc des frais (1% du montant du prêt) qui restent à la charge du vendeur.

L'Assurance Décès Invalidité (A.D.I)

Pourquoi

L'obtention d'un crédit à moyen ou à long terme est toujours subordonnée à la souscription d'une assurance décès- invalidité. Cette assurance se substitue à l'emprunteur en cas de décès ou d'invalidité, pour le remboursement du prêt.

à savoir

Concrètement: vous êtes malade, l'A.D.I paie le prêt à votre place. Vous décédez, le prêt est remboursé par l'A.D.I.

  • Les établissements de crédit proposent souvent une assurance décès invalidité «Partenaire» souscrite et négociée par leurs soins.
  • Toutefois, ces assurances ne couvrent pas certaines garanties pouvant vous intéresser, et parfois, elles peuvent aussi s'avérer plus chères que celle que vous proposerait un assureur indépendant de la banque.
  • Si l'assurance décès-invalidité - souvent appelée assurance prêt - est obligatoire, vous n'êtes en revanche pas obligé de la souscrire auprès de votre établissement prêteur.

Pour souscrire auprès d'un assureur spécialiste

Vous pouvez trouver une assurance indépendante, plus adaptée à un besoin spécifique, en vous adressant à une compagnie ou avec l'aide d'un courtier comme KelAssur.com Assurance de Prêt.

L'assurance chômage

Pourquoi

Elle permet le remboursement des échéances de prêts pendant une période de chômage.

Dispositif

  • L'assurance chômage n'est pas obligatoire, mais peut être souscrite en complément de l'assurance A.D.I, sur votre demande.
  • Généralement très chères et pour des garanties avec conditions restrictives.

à savoir

Les contrats assurance chômage proposés par les établissements bancaires ont été victimes de leurs succès. Dans les années 90, la souscription était courante. Aujourd'hui, compte tenu du fort taux de chômage, les conditions de souscriptions sont prohibitives. Les cotisations sont plus chères que par le passé; le risque de chômage étant plus grand aujourd'hui.

  • Soyez vigilant sur la période de carence proposée par l'assureur en cas de chômage: elle peut être de 3 mois jusqu'à 1 an.
  • De même pour les conditions de prise en charge: certaines assurances se substituent à vous, d'autres font une simple avance et vous demanderont de rembourser à posteriori...

Les Frais annexes

Les frais de dossier

Les taux très faibles du marché actuel, très concurrentiel, ne permettent plus aux banques de réaliser des marges suffisantes: leurs "gains" sont consommés par les garanties sur risque qu'elles doivent produire, et les frais de fonctionnement. Les frais de dossier bancaires participent à rétablir une marge suffisante, qui leur permette d'exister. Ils s'élèvent en général à 1% du montant emprunté, avec un minimum et un maximum variant suivant les établissements. Attention aux établissements qui annoncent des frais Hors Taxes (HT): vous auriez de belles surprises en lisant vos contrats.

Les indemnités de remboursement anticipé (I.R.A)

Ce sont des pénalités appliquées si vous remboursez votre emprunt avant la fin initialement prévue pour votre crédit immobilier. Ces frais sont précisés sur le contrat de prêt signé avec l'établissement prêteur. Il est possible de négocier le montant des I.R.A, voire d'en être exonéré. Notamment, si vous soldez un emprunt en cours chez elle, et que vous réalisez un nouvel emprunt auprès d'elle, votre banque vous exonèrera des I.R.A.

à savoir:

  • Généralement, il n'y a pas d'indemnités de remboursement anticipé sur les crédits à taux révisables.
  • Même si votre contrat de prêt précise des I.R.A à hauteur de 3% du capital restant à rembourser, tout n'est pas perdu. En effet, la loi fixe les cas pour lesquels un remboursement par anticipation ne donne pas lieu à des I.R.A:
    • changement de lieu d'activité professionnelle,
    • décès de l'emprunteur ou du conjoint,
    • cessation forcée de l'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint.

Autres coûts

D'autres coûts sont à ajouter. Ils ne font pas partie des frais annexes, mais doivent être pris en compte:l'assurance décès invalidité (ou Assurance de Prêt - obligatoire),l'assurance chômage (optionnelle).

Le viager

Pourquoi

Le viager permet au vendeur (la tête) de s'assurer une rente jusqu'à la fin de ses jours.

Dispositif

  • Le montant de la vente est le plus souvent constitué d'un bouquet (somme fixe convenue, versée à la vente), complété d'une rente périodique dont le montant est également fixé à la vente, versée sur une durée déterminée (généralement jusqu'au décès du vendeur).
  • Le montant de la rente tient compte de l'occupation ou non du logement, et du montant du bouquet.
  • Si le logement est loué à un tiers au moment de la constitution du viager, les loyers sont perçus par l'acheteur sauf si le vendeur demande de conserver l'usufruit de ce bien.

à savoir

Un viager peut être:

  • réalisé sur une 1 ou 2 têtes. Sur 2 têtes, la rente est versée jusqu'au décès du dernier vivant
  • libre ou occupé. S'il est occupé par le vendeur, celui-ci pourra occuper le logement aussi longtemps qu'il le désire.

Pourquoi acheter en viager

Cela permet d'accéder à la propriété quand on ne dispose pas d'un apport suffisant, mais seulement de revenus permettant un paiement échelonné. Il s'agit aussi d'un placement à long terme pouvant être bonifié par des plus-values, résultant éventuellement du décès prématuré du vendeur. Si un bouquet est versé, la rente est calculée sur la partie résiduelle, en rapport avec la valeur réelle du logement. Le montant équitable de la rente se détermine en fonction de trois éléments principaux:

  • la valeur du bien vendu compte tenu des éventuelles réserves de jouissance du vendeur,
  • l'âge du crédirentier qui permet de déterminer son espérance de vie,
  • le taux hors inflation auquel serait normalement prêté un capital équivalent à la valeur du bien.

L'achat en viager peut être une bonne opération, comme une expérience douloureuse. Pour l'acheteur, l'opération sera positive si la somme du bouquet et du total des rentes versés au jour du décès de la personne n'excède pas le prix qu'il aurait payé pour acheter le bien... Il existe de nombreux exemples des viagers payés près de 30 ans avant que l'acheteur récupère le bien immobilier...

Clauses particulières

  • Important: précisez dans le contrat de viager les modalités relatives aux réparations, charges et impositions afin de limiter les situations pouvant amener un conflit.
  • Le complément de ressources que se fait le vendeur avec cette vente en viager ne doit pas être annulé par une inflation importante. D'où l'intérêt de l'indexation. A défaut, la majoration des rentes viagères fixée chaque année par la loi de finances en fonction de l'année de constitution de la vente serait applicable.

Nullité de vente en viager

Plusieurs cas:

  • décès du vendeur dans les 20 jours de la signature de l'acte. Le décès doit être dû à la maladie, et si le vendeur en était déjà atteint à la signature du contrat,
  • vente à prix insuffisant,
  • décès imminent du vendeur. Si l'acquéreur sait que le vendeur est atteint d'une maladie le condamnant à court terme, il aura la certitude de ne verser la rente que très peu de temps, l'aléa du contrat disparaît et entraîne la nullité de la vente.

Comment souscrire un viager

  • L'avant contrat d'une vente en viager peut être réalisé sous seing privé.
  • L'acte définitif est conclu devant notaire, puis inscrit et publié à la conservation des hypothèques.
  • Comme dans une vente classique, l'acquéreur devient propriétaire du bien dès signature. Il est donc libre de le revendre avant le décès du vendeur sans avoir à demander l'autorisation de ce dernier.

Fiscalité

à noter que la rente viagère bénéficie d'un abattement fiscal de 30 à 70% selon l'âge du crédirentier lors du premier versement.

Conclusion

N'ayez pas d'œillères, visualisez autant que possible votre situation comme son évolution, analysez la part de risque que vous êtes prêt à prendre pour vous et votre famille. Ne vous précipitez pas, le temps permet toujours de prendre du recul et de bien peser vos décisions. Et surtout, n'hésitez jamais à comparer les offres de crédit et d'assurances qui vous sont proposées! Car une chose est bien définitivement sûre et certaine: c'est bien vous qui les paierez.

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