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Plus-value d’une maison en héritage ou donation

Vous venez de recevoir un appartement en héritage ou par donation et vous souhaitez le revendre. Lors de la revente, comment se calculera votre plus-value ? Quelle imposition sera générée? KelAssur, votre comparateur d'assurance habitation vous livre les clés pour résoudre ce casse-tête.

Définir la date et le prix d'acquisition

S'il est entendu que la plus-value est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition du bien immobilier, il est parfois difficile de savoir quel prix d'acquisition il faut retenir. La question se pose notamment si vous héritez d'un appartement commun à vos deux parents.

  • Si vous héritez du bien directement en pleine propriété : la durée de détention court à compter de la date du décès. La valeur à retenir comme prix d'acquisition du bien est celle inscrite dans la déclaration de succession.
  • Si vous héritez du bien en deux temps : vous allez, au décès de premier parent, récupérer la nue-propriété de la moitié du bien tandis que votre mère en recueillera l'usufruit de l'autre moitié. Au décès de votre second parent, vous aurez automatiquement la pleine propriété du bien. Ici, la durée de détention a commencé à courir au décès de votre père. La valeur d'entrée dans votre patrimoine est celle de la pleine propriété du bien au jour du décès de votre père et non celle de la nue-propriété puis celle de l'usufruit.

Le cas spécial de la vente conjointe de l'usufruit et de la nue-propriété

Pour déterminer le prix d'acquisition, on se réfère à la valeur du droit du bien démembré prise en compte dans l'acte de donation ou de succession si cette dernière a eu lieu après le 1er janvier 2004. Le prix de vente de l'immeuble doit faire apparaître le prix respectif de chacun des droits (usufruit et nue-propriété). La répartition peut être effectuée selon la valeur réelle du droit respectif des deux propriétaires au jour de la vente. Dans ce cas on applique le barème fiscal au prix global de la vente, en prenant en considération l'âge de l'usufruitier à la date de la vente. La durée de détention, quant à elle, court à compter de la date initiale d'acquisition du bien démembré.

Fiscalité des plus-values immobilières depuis le 1er février 2012

La fiscalité des plus-values immobilières a changé à compter du 1er février 2012. Si elles bénéficient d'un abattement par année de possession du bien immobilier, le taux a été revu à la baisse:

  • Pour les ventes réalisées depuis le 1er février 2012, l'abattement ne sera plus que de 2% pour chaque année de détention au-delà de la 5e, de 4% pour chaque année de détention au-delà de la 17e, de 8% pour chaque année de détention au-delà de la 24e. Les plus-values seront exonérées en cas de vente d'un bien immobilier détenu depuis au moins 30 ans.

Pour le calcul de l'impôt, sachez que les plus-values sont taxées à la date de l'acte de cession, à hauteur de 19% au titre de l'impôt sur le revenu.

Notez que l'usufruitier bénéficie d'une exonération de la taxe sur la pus-value réalisée sur la vente de l'immeuble, s'il s'agit de sa résidence principale. Dans la même mesure, sont exonérés les biens dont le montant ne dépasse pas 15000 euros.

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