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Propriétaire: comment réviser le loyer d’une location?

En effet, vous pouvez réviser le montant du loyer en fonction d'un indice défini au préalable. KelAssur, le comparateur d'assurance habitation, vous explique comment procéder.

S'assurer que la révision soit inscrite dans le bail locatif

Pour que vous puissiez réviser le montant du loyer, il faut que l'indexation, qui ne peut être qu'annuelle, soit inscrite dans le contrat de bail:

  • soit à une date prévue entre votre locataire et vous-même,
  • soit à la date anniversaire du contrat.

Sinon, le loyer restera le même pendant toute la durée du bail.

Assurez-vous que le contrat mentionne l'indice de référence choisi, la date à laquelle l'indexation sera opérée, sa périodicité et son mode de calcul.

Quel indice choisir?

Pour réévaluer un loyer, le propriétaire d'un bien locatif doit se référer à un indice défini au préalable. Attention au type de location et de bien: le bailleur doit avoir l'assurance d'appliquer le bon indice, selon le cas.

Location à titre de résidence principale

Pour les baux d'habitation nue et pour les logements meublés constituant la résidence principale du locataire, il s'agit de l'indice de référence des loyers (IRL). Basé sur l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyer, il est publié par l'Insee chaque trimestre. L'indice IRL indique la progression maximale que les propriétaires peuvent réclamer à leurs locataires.

Location de meublés n'étant pas la résidence principale

Pour les meublés ne constituant pas la résidence principale du locataire, le propriétaire bailleur peut choisir entre l'IRL et l'indice du coût de la construction (ICC).

Comment est calculée l'augmentation du loyer?

On parle aussi de revalorisation du loyer. Contrairement à ce que pourraient penser certains propriétaires peu scrupuleux, le montant d'un loyer ne se recalcule pas en fonction de la position des planètes dans le système solaire et de la date de naissance du locataire, ou d'autres critères très personnels...

Formule mathématique pour calculer le nouveau loyer

Une hausse de loyer se détermine selon un mode de calcul beaucoup plus terre à terre: (loyer précédent x IRL du trimestre concerné) / IRL du même trimestre de l'année précédente. Assurez-vous d'appliquer le bon mode de calcul, pour que l'augmentation de loyer soit légale.

Exemple de revalorisation de loyer:

Prenons un exemple, vous avez signé le 1er mars 2010, un bail de location avec votre locataire. Le loyer hors charges s'élève à 700 euros, révisable à la date anniversaire du contrat.

Dans notre cas, il faut prendre en compte le dernier trimestre connu à la date de signature du bail, c'est à dire le 4ème trimestre 2009.

Le 1er mars 2011, vous souhaitez revaloriser le montant du loyer. Il faudra alors vous baser sur l'IRL du quatrième trimestre 2010, soit 119,17 et l'IRL du même trimestre de l'année précédente, soit 117,47.

Le loyer sera donc de 710 euros, selon la formule: (700 x 119,17) / 117,47.

Réajuster un loyer jamais révisé, c'est possible

Si la révision est prévue dans le contrat mais que vous n'avez jamais demandé la revalorisation du loyer, vous pouvez toujours le réajuster.
Pour ce faire, vous devez reconstituer le loyer tel qu'il aurait dû être si vous aviez procédé aux indexations prévues dans le bail. Il vous suffit d'appliquer les indices en vigueur aux dates auxquelles auraient dû intervenir les revalorisations.

Réajustement de loyer: limité à cinq ans

Attention, vous ne pourrez réclamer à votre locataire qu'un rattrapage des cinq dernières années car les actions en paiement se prescrivent par cinq ans.

Le conseil du comparateur Assurance Habitation

  • Une assurance loyers impayés est très utile. N'hésitez pas à comparer les contrats dits GRL (Garantie Risque Locatif) et les contrats d'assurance loyers impayés, pour choisir un contrat qui offre de bons services d'assistance au propriétaire: assistance juridique, aide en comptabilité ou à la rédaction de lettres à vos locataires.
  • N'oubliez pas que le défaut d'assurance habitation peut être un motif de résiliation de bail locatif (en respectant certains conditions).
  • Attention aux logements acquis avec un dispositif de défiscalisation immobilière: qu'il s'agisse de loi Scellier, Borloo ou même ZRR, chaque dispositif a des règles précises en matière de location. Vérifiez-les avant de réviser vos loyers.
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