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Syndics, copropriétaires: les assurances nécessaires

Une copropriété est un ensemble immobilier partagé par plusieurs personnes, chacune propriétaire d'une partie de l'ensemble définit par les "parties communes". Ces dernières peuvent subir des dégâts, au même titre que votre logement. Si aucune assurance ne les protège, les montants colossaux de certaines réparations peuvent vite s'avérer hors de portée des copropriétaires. Qu'existe-t-il comme assurances ? KelAssur, votre comparateur d'assurance habitation, vous donne les clés de l'assurance d'une copropriété.

La copropriété est donc divisée entre les parties "privatives", n'appartenant qu'à un seul propriétaire, et les zones "communes", détenues par l'ensemble des copropriétaires: toit, murs de l'immeuble, escalier, ascenseur, cour commune etc.
Tout ce qui ne relève pas de la jouissance exclusive pour l'un des copropriétaires. Chaque copropriétaire détient un "tantième" de ces parties communes, en plus du lot dont il a la jouissance exclusive. Vous trouverez sans problème une assurance habitation pour la partie privative sur notre comparateur d'assurance KelAssur. Mais pour les communs?

Assurer la copropriété: l'assurance "murs"

L'assurance murs couvre les dommages causés et les dommages subis par la copropriété. Une assurance de copropriété doit donc comporter 2 volets: la garantie RC, et les garanties dommages.

Première assurance basique à souscrire : la responsabilité civile de la copropriété. Cette dernière, contractée par le syndic (c'est-à-dire le gestionnaire), est collective et protège l'ensemble des copropriétaires. Elle couvre les dommages dont les parties communes sont à l'origine (ardoise qui tombe, accident d'ascenseur...) ou causés par le personnel travaillant pour la copropriété (gardien, jardinier...).

Responsabilité personnelle du copropriétaire

Certains contrats couvrent la responsabilité personnelle du copropriétaire, mais cela n'est pas automatique. Et même très rare.
Pour tout dommage causé à des tiers chez un copropriétaire en particulier, il faudra faire fonctionner la RC personnelle de chaque propriétaire. Il est donc conseillé à chacun d'entre eux de souscrire un contrat multirisque habitation, qui couvre à la fois le mobilier et les équipements de son logement, et garantit également la responsabilité civile du copropriétaire.

Responsabilité civile du syndic

Qu'il s'agisse d'un syndic de copropriété professionnel ou bénévole, le contrat d'assurance de la copropriété doit inclure la responsabilité civile du syndic, pour le cas où sa propre responsabilité serait engagée dans le cadre de la gestion de l'immeuble.

L'assurance dommages

L'assurance dommages est une assurance collective dédiée aux parties communes et aux dommages qui touchent l'ensemble du ou des bâtiment(s). Elle couvre :

  • les incendies et explosions ;
  • la foudre ;
  • les dégâts des eaux ;
  • les intempéries ;
  • les catastrophes naturelles ;
  • le vol ;
  • les bris de glace.

Valeur à neuf ou valeur de reconstruction, vétusté déduite

La garantie incendie peut varier selon le contrat souscrit si votre domicile est détruit. De même que les garanties intervenant dans ce cas: explosion, tempête, inondation etc.
Dans le cas d'une reconstruction, l'indemnisation se base soit sur la valeur de reconstruction vétusté déduite soit sur la valeur à neuf du bien.

Remboursement "valeur de reconstruction"

Dans le premier cas, le montant des indemnités sera égal à la valeur de l'immeuble à neuf, déduction faite de la vétusté (exprimée sous forme d'un taux déterminé en fonction de plusieurs critères : durée moyenne de vie du bien, caractéristiques techniques, ou encore l'état d'entretien).

Remboursement "valeur à neuf"

Dans le second, elle est égale à ce même montant valorisé d'un pourcentage défini dans le contrat, calculé en tenant compte du "coefficient de vétusté". Comme si vous rachetiez la vétusté. Attention, car la revalorisation ne dépasse pas  20% à 30% de la valeur de reconstruction. Il restera donc toujours des frais à votre charge, qui dépendent notamment des coûts de la construction. Par ailleurs, la prime d'assurance habitation est plus chère.

Il est du devoir des copropriétaires de calculer cette valeur et de la mettre à jour régulièrement.

Une assurance dommages-ouvrage collective

Le syndic peut également souscrire une assurance dommages-ouvrage, qui couvrira notamment les défauts de construction concernant le ou les bâtiment(s). Elle doit bien sûr être souscrite avant le démarrage des travaux de construction de la copropriété. Elle est rarement souscrite par une copropriété, sauf si la copropriété est le maître d'ouvrage.

Qui souscrit l'assurance de la copropriété?

C'est le syndic, au nom de la copropriété.

Quelle marque d'assurance pour les murs?

Peu d'assureurs couvrent les copropriétés. Le risque est important. Et il dépend beaucoup de la taille de l'immeuble ainsi que sont état d'entretien.

Généralement, un syndic professionnel contracte auprès d'assureurs spécialisés. Si votre copropriété est gérée par un syndic bénévole, adressez-vous aux assureurs habitations de chaque copropriétaire. Certains pourront proposer un contrat "ré-assuré" auprès de plus grandes compagnies. Il n'existe pas de comparateur assurance murs ni de comparateur assurance copropriété.

Le mot du comparateur d'assurance habitation KelAssur

  • Soyez attentif à la destination des lots de la copropriété. Notamment s'il existe un commerce ou des bureaux. Il faudra que l'occupant de ces parties ayant un usage professionnel souscrive une assurance avec une RC professionnelle. N'hésitez pas à faire agir le syndic pour avoir une attestation en bonne et due forme, fournie par le professionnel qui occupe le local... Qu'il s'agisse d'une profession libérale, ou d'une autre catégorie d'activité.
  • Par immeuble collectif, on entend toute construction détenue par plusieurs copropriétaires. Il peut s'agir d'une maison, d'un immeuble, d'un ensemble de bureaux etc.

 

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