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L’investissement en SCPI : connaître les lois et comprendre les avantages

Les SCPI sont des Société Civile Placement Immobilier. Il existe deux grandes familles de SCPI : la SCPI de rendement et la SCPI fiscale.


SCPI de Rendement

Les SCPI de Rendement sont des SCPI qui génèrent un rendement. En effet le parc immobilier de la SCPI est composé de bureaux ou de boutiques et le loyer de ces derniers sera reversé aux investisseurs des SCPI de rendement. Plus le rendement est élevé ... plus le ratio revenus (loyers) / capitalisation de la SCPI est important. L'objectif de la SCPI de rendement est de distribuer régulièrement aux associés (souscripteurs) des revenus (en règle générale la distribution est trimestrielle). Le patrimoine immobilier de ce type de SCPI de rendement est constitué de bureaux, entrepôts ou locaux d'activités ou commerciaux. Ces locaux sont loués à des entreprises, des administrations ou à des commerçants.

Dans les SCPI De Rendement :

  • Les SCPI de Murs de magasins (ou SCPI Boutique) dont le patrimoine est composé de locaux commerciaux, commerces de détail ou de grande distribution.

Citons pour les meilleures : Immorente (Sodify), Pierre Plus (Ciloger), Multicommerce (UFG / La Française AM), Actipierre Europe (Ciloger).

  • Les SCPI Bureaux dont le patrimoine est composé de locaux commerciaux, commerces de détail ou de grande distribution.

Citons pour les meilleures : Efimmo (Sodify), Selectinvest 1 (La Française AM), PFO 2 (Perial), Immofonds 4 (La Française AM).

Le taux de rendement moyen actuel des SCPI s'élève à 5,63 %.

SCPI fiscale

Les SCPI fiscales sont des SCPI qui permettent de bénéficier d'un avantage fiscal comme une défiscalisation, une réduction d'impôts. Ainsi des SCPI comme les SCPI Scellier, les SCPI malraux ou SCPI Démembrement sont des SCPI fiscales.

Les principes et avantages des SCPI Scellier (une SCPI fiscale)

  • Une réduction d'impôts de 22 % du montant investi dans les SCPI Scellier (SCPI fiscale) répartie sur 9 ans pouvant aller jusqu'à 66 000 € dès la souscription. (Plafond de 300.000 € d'investissement)

Exemple : pour une acquisition de 150 000 €, vous bénéficiez d'une réduction d'impôts de 3 666€ par an pendant 9 ans soit une réduction totale de 33 000 €.

  • La SCPI Scellier (SCPI fiscale) permet de reporter sur 6 ans les réductions d'impôts non utilisées
  • L'investissement en SCPI Scellier (SCPI fiscale) est investi dans des zones à fort potentiel locatif
  • La SCPI Scellier (SCPI fiscale) donne la possibilité d'investir dans le neuf ou dans l'ancien fortement rénové

Les principes & avantages des SCPI Malraux (une SCPI fiscale)

  • La loi Malraux (SCPI fiscale) permet à l'investisseur de bénéficier d'une réduction d'impôt de :

36% pour la réhabilitation d'immeubles situés en secteur sauvegardé.

27 % lorsque les dépenses sont effectuées pour des immeubles situés dans une ZPPAUP (Zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager) ou une AVAP (Aire de mise en valeur de l'Architecture et du Patrimoine) où les contraintes sont moindres.

  • La réduction en SCPI Malraux (SCPI fiscale) s'applique sur la part affectée au montant des travaux.
  • Cette assiette «travaux» est plafonnée à 100 000 €/ an.
  • Les associés qui souscrivent en SCPI Malraux (SCPI fiscales) devront veiller à prendre en compte chaque année le plafonnement de 100 000 € de base de calcul par foyer fiscal ainsi que la limite générale de réductions d'impôts fixée à 18 000 € plus 4 % du revenu imposable par contribuable et par an.

Enfin la SCPI Démembrement permet de générer des déficits fonciers.

Les souscripteurs de SCPI en démembrement bénéficient donc de l'avantage fiscal généré par le déficit foncier.

Fiscalité

Il y a deux types de revenus issus de la souscription de SCPI, les revenus locatifs (revenus fonciers) et les revenus financiers issus des placements de trésorerie de la SCPI.

Les revenus fonciers

Le souscripteur est imposé sur les revenus fonciers issus des loyers perçus par la SCPI, celui-ci devra choisir entre le régime micro-foncier ou le régime réel. Bien sûr, le loyer perçu - dans le cadre d'une SCPI - est à diminuer de l'ensemble des charges dues au cours de l'exercice avant que ce dernier ne rentre dans votre imposition.

SCPI Fiscalité Revenus Fonciers en Micro Foncier

Le choix du régime MICRO Foncier permet un abattement de 30 % des revenus fonciers. Un souscripteur de SCPI peut opter pour le régime micro-foncier si :

  • Il est déjà propriétaire d'un bien immobilier dont il tire des revenus fonciers par une location nue
  • L'ensemble de ses revenus bruts fonciers perçus n'excède pas 15.000 € au titre de l'année d'imposition (SCPI + immeubles en direct)
  • Les parts de SCPI ne sont pas des SCPI fiscales (comme SCPI Scellier, les SCPI Malraux, SCPI Besson, SCPI Robien)

SCPI Fiscalités Revenus Fonciers en Régime Réel

Un souscripteur de SCPI peut opter en régime réel dans tous les autres cas ou simplement s'il le désire. Un souscripteur de SCPI peut donc avec des revenus locatifs inférieurs à 15 000 € opter pour le régime réel, et cette option sera exercée de manière irrévocable pour une durée de trois ans. Rappelons que le financement à crédit pour l'acquisition de parts de SCPI permet de déduire le montant des intérêts d'emprunt des revenus fonciers dans la cadre de l'option au régime réel.

Les revenus financiers

Le souscripteur est imposé sur les revenus financiers issus des placements de trésorerie de la SCPI. Celui-ci devra choisir entre le prélèvement libératoire ou l’intégration dans les revenus

Les Plus-Values en cas de cession

SCPI Fiscalité Plus-Values Cession / Vente

Lors de la revente de vos parts de SCPI, la plus-value sera imposée comme dans pour un immobilier classique, avec un prélèvement forfaitaire libératoire. Barème de taxation pour la vente de parts de SCPI

  • 2% d'abattement entre la 5ème et la 17ème année
  • 4% d'abattement entre la 17ème et la 24ème année
  • 8% d'abattement entre la 24ème et la 30ème année

SCPI Fiscalité Plus-Values Cession / Dans la SCPI

Lors de la vente d'un bien immobilier par la SCPI, nous appliquerons la même règle que précédemment et la plus-value sera à déclarer par les souscripteurs.

Avantages

La souscription de parts de SCPI, génère de grands avantages face à un investissement immobilier direct.

La gestion déléguée

La SCPI bénéficie des avantages d'une gestion déléguée, c' est à dire que la gestion de la SCPI et de son patrimoine immobilier sont confiés à des professionnels de la gestion (une société de gestion spécialisée).

La gestion de la SCPI détermine la stratégie d'investissement comme :

  • la sélection des actifs immobiliers achetés et cédés
  • le pilotage des travaux nécessaires
  • la sélection des locataires
  • le recouvrement des loyers
  • le versement des revenus locatifs aux associés de la SCPI
  • et le traitement fiscal de ces derniers notamment pour les SCPI fiscales ou les SCPI de rendement

Tous ces éléments sont des avantages pour le souscripteur (SCPI souscription) de SCPI qui délègue sa gestion. De plus, la gestion de la SCPI est sous le contrôle de l'AMF. Cette sécurité est un avantage pour l'investisseur.

La mutualisation des risques

Le détenteur de parts d'une SCPI, se repose sur plusieurs immeubles (SCPI logement) ou plusieurs boutiques (SCPI bureau boutique) en même temps. En cas de difficulté intervenue sur l'un des immeubles détenus par une SCPI (vacance, impayé de loyers, sinistre), l'effet négatif est compensé par les autres revenus tirés des biens en location. Cet avantage permet de limiter les risques d'exposition immobilière sur un bien unique.

L'accès à tous types de secteur immobilier

L'investissement en SCPI - SCPI investissement - permet aux associés d'avoir accès aux marchés immobiliers dans lesquels ces sociétés sont elles-mêmes en mesure d'intervenir.

Il y a donc des SCPI bureaux, SCPI commerces (boutiques de pied d'immeubles, magasins et centres commerciaux), SCPI entrepôts, SCPI locaux d'activité et SCPI habitation (logements).

Chacune de ces SCPI est spécialisée dans un domaine d'activité bien précis.

Cette diversité permet de cibler un secteur d'investissement qui est rentable et / ou que nous ne pourrions atteindre seul. Ce qui est un avantage.

Ajuster son investissement

La SCPI permet à l'épargnant de réaliser un investissement immobilier en rapport avec sa capacité de financement (par apport personnel ou par recours à un emprunt immobilier). L'avantage de la SCPI est donc d'investir le montant de son choix.

Le "ticket d'entrée" peut donc se situer à un niveau inférieur par rapport à un bien immobilier en direct. De plus l'investisseur peut "abonder" sur son investissement avec un versement complémentaire qui achètera de nouvelles parts de SCPI. Enfin le souscripteur / investisseur en "pierre papier" pourra céder / vendre une partie de son placement, alors qu'il n'est pas possible de vendre une partie d'un seul logement. Cette souplesse du "calibrage" est un réel avantage pour le souscripteur libre de déterminer son investissement et même de se désinvestir partiellement.

Autres avantages spécifiques

La souscription dans une SCPI fiscale permet de générer immédiatement votre avantage fiscal. Ainsi si vous souscrivez dans une Spci Scellier en 2012, vous bénéficierez de la réduction immédiatement en 2012, ceci sans attendre la date de livraison des biens. Ou, si vous souscrivez dans une SCPI Malraux en 2012, vous bénéficierez de l’avantage fiscal immédiatement en 2012, ceci sans attendre le début des travaux des biens immobiliers.

Enfin, si vous souscrivez dans une SCPI Démembrement en 2012, vous bénéficierez de l'avantage fiscal immédiatement en 2012.

Il y a donc un réel avantage à souscrire à des SCPI Fiscales car elles génèrent une défiscalisation immédiatement.

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