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La location meublée non professionnelle (LMNP Bouvard Censi)

Vous souhaitez investir dans l'immobilier de rapport en vue de louer ce bien meublé à titre non professionnel sous le dispositif LMNP Bouvard. Les logements de ce type sont dotés d'équipements fonctionnels tels que l'occupant peut y vivre avec ses seuls effets personnels.


En exerçant cette activité vous pourrez par exemple louer des logements situés dans une résidence étudiante avec services, une résidence de tourisme classée, un établissement d'accueil pour personnes âgées ou handicapés ou un établissement de soins. En respectant ces conditions, vous bénéficierez d'une réduction d''impôt pouvant atteindre 75 000 € étalée sur 9 ans.

Stratégie patrimoniale

En choisissant un investissement de ce type, vous assurez la valorisation de votre patrimoine. Ce type de location vous permet d'échapper aux réglementations strictes applicables à la location classique (encadrement de la révision du loyer, reprise du logement, ...). D'autre part, la location meublée est un placement de long terme qui peut vous assurer des revenus en vue de compléter votre retraite tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse.

Dispositif fiscal

Réduction d'impôt

La réduction se calcule sur le prix d'achat des logements auxquels viennent s'ajouter le prix du terrain et certains frais liés à l'acquisition dans la limite globale de 300 000 € par an. Le taux applicable, lui, varie en fonction de l'année de réalisation de l'investissement :

  • 25 % pour ceux effectués en 2009 et 2010,
  • 20 % à compter de 2011 et 2012.

Conditions à respecter

Le logement doit être neuf, en l'état futur d'achèvement et doit se trouver dans :

  • une résidence avec services pour étudiants,
  • une résidence de tourisme classée,
  • un établissement d'accueil pour personnes âgées ou handicapés,
  • un établissement de soins.

Plafonnement global des niches fiscales

L'avantage fiscal retiré de ce dispositif est pris en compte dans le plafonnement global des niches fiscales. Chaque année, la diminution du montant d'impôt procurée par la somme de certains avantages fiscaux ne peut excéder 25 000 € majorés de 10 % du revenu imposable. En cas de dépassement, l'excédent n'est pas reporté.

Imposition des revenus

En raison du caractère commercial de l'activité de loueur en meublé, les revenus perçus seront imposés selon le régime d'imposition des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) non professionnels.

Régime des micro-entreprises

Ce régime vous permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes lorsque le chiffre d'affaires n'excède pas 32 100 € HT. Par contre, vous ne pouvez ni constater de déficits, ni amortir le bien.

Régime réel

Dans ce cas, vous êtes imposés sur les recettes diminuées des charges et notamment des frais d'acquisition. Les déficits constatés par les loueurs en meublé non professionnels ne peuvent être imputés que sur des revenus de même nature. L'excédent est reportable sur 10 ans mais viendra diminuer uniquement les revenus provenant de la location meublée non professionnelle. Dans le cadre de la location en meublé, le montant de l'amortissement fiscalement déductible ne peut ni créer, ni augmenter un déficit fiscal. En contrepartie, les amortissements non imputés lors de l'exercice seront déductibles, indéfiniment sur les revenus des années suivantes. Dans les investissements LMNP Bouvard, seule la fraction n'ouvrant pas droit à réduction d'impôt est amortissable.

Locations meublées soumises à la TVA

Vous serez obligatoirement assujetti à la TVA si le logement est situé :

  • dans un hôtel de tourisme classé,
  • dans un village de vacances classé ou agréé,
  • dans une résidence de tourisme classée lorsqu'il est loué par un contrat d'une durée d'au moins 9 ans à un exploitant qui a souscrit un engagement de promotion touristique à l'étranger,
  • si vous offrez, en plus de l'hébergement, au moins 3 des prestations suivantes : réception de la clientèle, service du petit-déjeuner, fourniture de linge, nettoyage régulier des locaux.

Obligations juridiques

La rédaction d'un bail écrit pour les logements loués en meublé à titre de résidence principale est obligatoire. Le bail est d'une durée minimale d'un an (9 mois pour les étudiants) tacitement reconductible. Il peut être modifié au moment de sa reconduction sous réserve d'en avertir le locataire 3 mois avant l'échéance. De plus, le refus de renouvellement du bail est encadré, il doit être motivé par une des raisons suivantes :

  • le logement est repris par le propriétaire,
  • le propriétaire a décidé de vendre le logement,
  • un motif légitime et sérieux, par exemple en cas d'inexécution du contrat par le locataire.

Un préavis de 3 mois est obligatoire pour informer le locataire de la non-reconduction du bail. Pour sa part, le locataire peut résilier le contrat à tout moment à condition de respecter un préavis d'un mois.

ETUDE PERSONNALISÉE

Gratuit, immédiat et sans engagement

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